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ヨーロッパの住宅価格の推移

FTの4月5日号に、ヨーロッパの住宅価格の推移の記事がありました。

2000年にFTが住宅価格のトラッキングを初めてから、初めてヨーロッパ全平均の住宅価格が下落し、16ヶ国をカバーするFTのEurozone Indexが4.6%、23ヶ国全域をカバーするFT Europe Indexが2.8%の下落幅を記録。

特に英国・スペイン・フランスでは7%を超える下落幅となっています。比較的安定しているとされるドイツでも中古住宅で4%の、全体で1.8%の下落幅。ただ、これら4国は2009年の第4四半期で回復基調にあるそうで。

ユーロ圏の新規のローン貸付は2月基準で前年比2.1%の伸びを記録していますが、経済成長率は0.1%と依然低迷が続く状態です。

以下、記事の中で取り上げられた各国の様子。

<アイルランド>
金融危機も手伝って12.4%の下落。甘い規制や・貸し手の怠慢等が重なりマーケットがクラッシュした状態。今年第一四半期では年率16%の下落幅まで悪化。

<アイスランド>
同じく金融危機の余波を受け、9.7%の減少幅に。2008年に銀行セクターが崩壊状態になってから、低迷状況が続く。2003年から2007年に掛けて15.4%の価格上昇したために、その後の下落でローン債務者のうち1/3が担保価値割れの状態。外貨建てのローンは更に深刻な状態。1/4の債務者が可処分所得の40%を支払いに充てている。
住宅ローンの条件変更、差し押さえの制限などでなんとかデフォルトせずに保っている状態だが、原状回復には時間が掛かる。

<デンマーク>
Credit Restriction(ローン引き締め)の余波を受けデフレ継続、10.2%の下落。

<スロバキア>
輸出中心の経済だったので不況の影響を直に受け、11.1%の下落

<ポーランド>
金融危機の影響を受けなかった唯一の国で、17%の住宅価格上昇

<スカンジナビア諸国(スウェーデン・フィンランド・ノルウェー、除くデンマーク)>
2009年上半期の水準より回復基調。ノルウェーは11.6%という上昇基調にある。

スウェーデンの回復基調は今年も続き、前年比9%の水準になるというスウェーデンの統計局の結果もある。周辺経済の堅調さから近隣国のノルウェー・フィンランドも同様の基調。が、中銀は住宅バブルに注視しており、ノルウェーでは既に利上げ実施、スウェーデンでも利上げが見込まれる。

<スペイン>
住宅価格の下落速度はゆっくりであるものの、今後も値下がりの余地がある。2007年のバブル崩壊以降、未販売または未完成の住宅戸数が百万戸程あると言われており、価格回復までに更に2-3年の月日を要すると言われている。

銀行は既に何十億ユーロもの宅地・商業地を差し押さえしている状況。サンタンデール銀行やバネスト銀行では、40%のディスカウントをして競売している状態。特に地中海沿岸は価格下落が激しかったが、リゾート用地としてイギリスや北ヨーロッパからの買いが入ってきている。

以下、マドリッドの不動産屋のコメント。
・都市部の完成したが空き家の住宅地については18ヶ月~3年のうちに回復。
・完成したが「馬鹿げた」場所にある住宅地については銀行で差し押さえせざるを得ない悩みの種
・確かに住宅は過剰気味だが、場所とカテゴリーに依る。マドリッド近郊では小さめの高所得者層用の住宅が売れ始めている。

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